ماذا لو أخبرتك أن كل ما تم إخبارك به تقريبًا حول ما يجب فعله بمنزلك كان خاطئًا تمامًا وأن أحد أسوأ الطرق لبناء الثروة هو من خلال منزلك؟ وماذا لو استطعت أن أوضح لك أن أي شخص يديم هذه الأسطورة ربما ليس أفضل مصدر لك للحصول على معلومات مالية دقيقة؟
ينظر معظمكم الآن إلى الخط الثانوي عدة مرات لمعرفة ما إذا كانت هذه المقالة مكتوبة بالفعل من قبل شخص الرهن العقاري. لقد أخذ البعض منكم هذا كدليل نهائي لا لبس فيه على أن جميع الأشخاص الذين يمتلكون الرهن العقاري يجلسون بالفعل حول طاولة كبيرة من أكواب الشاي يرتدون قبعات بها كسور! لا ، أنت لست في بلاد العجائب ولكن إذا واصلت القراءة ، فقد تجد الكثير منكم قد قضى وقتًا طويلاً الآن.
إحدى العبارات الطنانة أو العبارات الشائعة التي تدور حول الدوائر المالية هي "تكوين الثروة". اكتسب هذا مكانة بارزة بسبب قدرة المخطط أو الوكيل على توسيع نطاق تركيزهم على الثروة الإجمالية مع عملائهم بدلاً من مجرد العائد على استثمار معين. في حين أن النهج الشمولي هو نهج جيد للغاية ، فإن ما تفتقر إليه استراتيجيات تكوين الثروة غالبًا هو استراتيجية محددة لإنجاز تكوين الثروة بشكل جيد! غالبًا ما تفشل هذه الخطط أو ينخفض أداؤها إلى حد كبير لأنها لا تمثل بشكل صحيح أحد أكبر أجزاء صورة الثروة وهذا هو المنزل!
ماذا قال؟
الآن هذا ليس خطأ مطبعي ولم أعارض نفسي من الفقرة الأولى. كما ترى ، يعتقد معظم الناس أن منزلهم شيء منفصل تمامًا عن بقية تخطيطهم المالي. إنها هذه البقرة المقدسة الموجودة في العشب الأخضر وهي تتغذى بعيدًا بينما يحاول كل شيء آخر في حياتهم المالية معرفة كيفية النمو دون الطعام الذي يحتاجه. كلما أسرع الناس في إدراك أن كل ما يفعلونه هو قرار استثماري ، كان ذلك أفضل حالًا. إن الآثار المترتبة على قرارك ليس مجرد ما تحصل عليه من خلال عملك ولكن ما هي الفرصة التي تتخلى عنها.
لذا ، نعود إلى تكوين الثروة وتخطيط الرهن العقاري. عند استعارة بعض الأفكار من شريك مالي كبير لي ، Brent Gilmore ، يمكننا تلخيص ما نبحث عنه عادةً بقدر ما يتعلق الأمر بخصائص الاستثمار الجيد على النحو التالي:
شيء يكسبنا عائدًا جيدًا بناءً على مخاطرنا
سائلاً إذا احتجنا إليه
لا يخضع لقيود إضافية للوصول إليه بمجرد حصولنا عليه
ليس في خطر الخسارة.
الحقيقة هي أن منزلك ليس على الإطلاق تعريف الاستثمار الجيد. الأسباب واضحة إلى حد ما إذا قمنا بتقسيمها. ماذا لو أخبرتك أن الحد الأقصى للعائد الذي يمكنك تحقيقه عند شراء منزلك هو 0٪؟
هنا حيث وصلنا إلى حفرة الأرنب.
أولا يجب أن نشرح الفرق بين عائد الاستثمار وعائد الاستثمار. عائد الاستثمار هو ببساطة استعادة الأموال التي وضعتها. العائد على الاستثمار هو الفرق بين القيمة النهائية لاستثمارك والمبلغ الذي استثمرته.
سواء كنت تدفع نقدًا لمنزلك أو لا تسدد شيئًا ، فإن الرهن العقاري الخاص بك سوف يستحق نفس القيمة بالضبط في 1 سنة أو 5 سنوات أو 10 سنوات أو 30 سنة. صحيح أنه إذا استمرت القيم في الارتفاع ، فستحقق عائدًا إيجابيًا على الاستثمار ولكن هذا مستقل عن عائد استثمارك. حتى هذه الحقيقة لديها بعض الشكوك التي تحجبها ، لكن هذه مقالة أخرى.
ترقيم الدجاج الصغير
الآن دعونا نتراجع عن كل السماء وهي تسقط الأشياء ونزيل بعض الأشياء. قد تستمر قيمة منزلك في الارتفاع ، خاصة في اقتصاد محلي قوي مثل كولومبوس. لكن التقدير كما بينت لك أعلاه لا علاقة له على الإطلاق بعودة رأس المال. تذكر أنك إذا اشتريت منزلًا بقيمة 300 ألف دولار اليوم ، ودفعت ثمنه نقدًا واستدرت في عام واحد وقمت ببيعه بمبلغ 350 ألف دولار ، فستشعر بنفس التقدير كما لو كنت قد وضعت 0 دولارًا لشراء المنزل. تم استثمار 300000 دولار في أحد الأصول التي حققت 0٪ أثناء استخدامها.
مفتاح ذلك هو أنه عندما تدفع قرضك العقاري ، فإنك "تختار" استثمار الأموال في منزلك بدلاً من الخيارات الأخرى التي يمكن أن تعود عليك أكثر. لنأخذ في الاعتبار عواقب عدم القدرة على سداد هذا الرهن العقاري في يوم من الأيام:
هل سيعيد لك البنك الأموال التي دفعتها على الرهن العقاري وكل التقدير عندما يبيعون منزلك في حبس الرهن؟
هل سيقرضونك أكثر لمساعدتك على الوقوف على قدميك بشروط جيدة أو أفضل مما لديك الآن؟
وهل سيفعلون ذلك دون مطالبتك بإثبات قدرتك على سداد القرض الجديد عندما لا تتمكن من سداد القرض القديم؟
يبدو سخيفًا ، لكن هذا ما يحدث طوال الوقت.
انتظر الآن ، كما تقول ، لدي ورقة تبين لي أنه إذا دفعت مرتين شهريًا ، فسوف أقوم بسداد أقساط الرهن العقاري قبل 8 سنوات وأوفر فائدة قدرها 84000 دولار! أنت على حق ، سوف تفعل. ولكنه اختيار جيد إذا كان المال الذي اقترضته بنسبة 4٪ (Afte